État des lieux de sortie : quand, qui et quoi vérifier

Au départ d’un locataire, l’état des lieux de sortie sert à constater l’état réel du logement et à le comparer avec celui relevé à l’entrée. C’est une étape simple en apparence, mais elle pèse sur la remise des clés, les éventuelles dégradations et la restitution du dépôt de garantie.

Pour éviter les litiges, le document doit être précis, contradictoire et réalisé dans de bonnes conditions. Locataire, propriétaire, agence ou mandataire ont intérêt à préparer le rendez-vous avant le jour J, plutôt que de découvrir les désaccords au moment de signer.

Table des matières

À quoi sert vraiment l’état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie est réalisé à la fin du bail, lorsque le locataire quitte le logement. Son rôle principal est de comparer l’état final du bien avec l’état des lieux d’entrée. Cette comparaison permet d’identifier ce qui relève d’une usure normale, d’un équipement déjà signalé comme abîmé ou d’une dégradation survenue pendant la location.

Guide officiel de l’état des lieux de sortie : Découvrez les règles et conditions obligatoires pour réaliser votre état des lieux de sortie en toute conformité.

Il protège les deux parties. Pour le locataire, il évite qu’une réparation lui soit imputée sans élément concret. Pour le propriétaire, il permet de documenter les dommages éventuels et de justifier certaines retenues si des dégradations sont constatées. Sans description détaillée, les discussions deviennent vite subjectives : une rayure peut être jugée mineure par l’un, importante par l’autre. Mieux vaut donc noter les faits, pièce par pièce, avec des termes simples et vérifiables.

La différence avec l’état des lieux d’entrée

L’état des lieux d’entrée fixe le point de départ : état des murs, sols, plafonds, ouvertures, équipements, compteurs, meubles pour un logement meublé. L’état des lieux de sortie reprend cette même logique, mais à la fin de l’occupation. Il ne suffit donc pas d’écrire “bon état” ou “usagé” partout : il faut décrire ce qui est visible, pièce par pièce, avec assez de précision pour permettre une comparaison fiable.

Une bonne méthode consiste à reprendre le document d’entrée et à le relire avant la visite. Les murs, les sols, les clés, les compteurs, les meubles et les équipements ne sont pas des détails séparés. Ils doivent tous être vérifiés au même moment. Si un élément manque à la sortie, par exemple une télécommande, un badge ou un meuble prévu dans l’inventaire, il faut le signaler tout de suite. Cette vérification évite les oublis et limite les contestations sur ce qui était déjà présent ou non au début du bail.

Quand le réaliser et qui doit être présent ?

L’état des lieux doit être fait au moment de la libération des lieux ou très peu de temps après, lors du départ du locataire. En pratique, il est souvent organisé le jour où le logement est vidé et où les clés sont restituées. Attendre trop longtemps complique la preuve : le logement peut être visité, nettoyé, occupé de nouveau ou modifié.

Un rendez-vous contradictoire

Le principe essentiel est le caractère contradictoire. Cela signifie que le locataire et le propriétaire, ou leurs représentants, participent à la visite et peuvent faire leurs observations. Le propriétaire peut être représenté par un professionnel, par exemple un agent immobilier. Le locataire peut aussi mandater un tiers s’il ne peut pas être présent, notamment en cas de déménagement lointain ou de départ à l’étranger.

Dans ce cas, une procuration claire est recommandée. Elle doit identifier la personne mandatée, le logement concerné, la date du rendez-vous et l’autorisation de signer l’état des lieux de sortie. Le représentant doit pouvoir remettre ou recevoir les documents nécessaires et échanger avec l’autre partie sur les observations à inscrire. Cela évite les signatures imprécises et les contestations sur le pouvoir de la personne présente.

Que faire en cas d’absence ou de refus ?

Si l’une des parties refuse de venir, de réaliser l’état des lieux ou de le signer, il est possible de solliciter un commissaire de justice. Celui-ci réalise alors un constat locatif. Les parties sont prévenues par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 7 jours à l’avance.

Ce recours est utile lorsque le dialogue est bloqué ou lorsqu’un désaccord rend impossible une signature amiable. Il permet d’obtenir un constat établi par un professionnel, au lieu de rester dans une situation incertaine où chacun conserve sa propre version des faits. Mieux vaut l’utiliser comme solution de dernier recours, une fois les échanges directs restés sans effet.

Préparer le logement avant la visite

Le logement doit être présenté dans des conditions permettant une vérification correcte. Il doit être vide des effets et objets appartenant au locataire. Les meubles, équipements et éléments mentionnés dans le bail doivent en revanche rester sur place, car ils doivent être contrôlés. Plus l’espace est dégagé, plus la visite est simple et plus la comparaison avec l’état des lieux d’entrée est lisible.

Les bonnes conditions d’éclairage sont également importantes. Une visite dans une pièce sombre, sans ampoule ou en fin de journée sans visibilité suffisante, peut créer des contestations. L’objectif n’est pas de piéger l’autre partie, mais d’observer objectivement l’état du logement. Il faut donc prévoir une heure compatible avec la lumière naturelle ou allumer ce qui doit l’être avant le rendez-vous.

Checklist avant le rendez-vous

Avant la visite, il est utile de vérifier quelques points concrets : vider le logement des affaires personnelles, laisser les équipements et meubles appartenant au propriétaire, préparer l’état des lieux d’entrée et le contrat de bail, relever les compteurs, rassembler toutes les clés, badges, bips et moyens d’accès, et contrôler aussi cave, parking ou garage si le bail les mentionne. Si l’une des parties est représentée, la procuration doit être prête.

Vider le logement des affaires personnelles du locataire.
Laisser les équipements et meubles appartenant au propriétaire.
Préparer l’état des lieux d’entrée et le contrat de bail.
Vérifier les compteurs et relever les index utiles.
Rassembler toutes les clés, badges, bips et moyens d’accès.
Contrôler cave, parking, garage ou annexes si le bail les mentionne.
Prévoir une procuration si l’une des parties est représentée.
Utiliser un modèle conforme à la loi Alur, en PDF, Word ou format numérique.

Pour un logement meublé, l’inventaire du mobilier complète l’état des lieux. Il faut vérifier la présence et l’état des meubles, appareils, accessoires et équipements fournis. Une chaise manquante, une table abîmée ou un appareil détérioré doivent être décrits de manière précise, sans se limiter à une mention vague. Cette vérification est essentielle, car le mobilier fait partie du logement loué au même titre que les autres équipements.

Que doit contenir le document pour être exploitable ?

Un état des lieux de sortie doit être lisible, daté, signé et suffisamment détaillé. Il doit identifier les parties, le logement, la date de réalisation, puis décrire chaque pièce. L’idéal est de reprendre la structure de l’état des lieux d’entrée afin de faciliter la comparaison. Le document doit aussi rester cohérent d’une pièce à l’autre, pour que rien ne soit oublié.

Élément à vérifier	Exemples de points à noter
Murs, sols et plafonds	Taches, trous, rayures, fissures, traces d’humidité, revêtements décollés.
Ouvertures	Fenêtres, volets, portes, serrures, poignées, vitrages.
Équipements	Radiateurs, robinetterie, sanitaires, prises, interrupteurs, électroménager fourni.
Compteurs	Index visibles, date du relevé, accès aux compteurs.
Clés et accès	Nombre de clés, badge, bip, télécommande, accès parking ou cave.
Mobilier	Présence, état et fonctionnement des meubles et équipements listés dans l’inventaire.

Papier, PDF, Word ou état des lieux en ligne ?

Un modèle PDF prêt à imprimer convient si les parties veulent remplir le document à la main. Un modèle Word modifiable est pratique pour préparer une trame personnalisée avant le rendez-vous. Un état des lieux en ligne sur tablette ou smartphone peut aussi être utilisé, avec une remise du document par voie dématérialisée. Le choix du support dépend surtout de l’organisation, pas du fond.

Le plus important n’est pas le support, mais le contenu : mentions complètes, description précise, accord des parties et remise du document signé au locataire comme au propriétaire. Le document peut être remis en main propre ou par voie dématérialisée au moment de la signature. S’il manque une information utile, le support ne compensera pas cette lacune.

Clés, loyers, charges et dépôt de garantie : les conséquences concrètes

La remise des clés est une étape centrale. Le locataire doit restituer toutes les clés et tous les moyens d’accès qui lui ont été confiés : badge, bip, télécommande, clé de boîte aux lettres, accès au garage, au parking ou à la cave. Cette remise libère le locataire du paiement des loyers et charges. Tant que les clés ne sont pas rendues, la fin de la location n’est pas correctement matérialisée.

Attention toutefois : rendre les clés ne supprime pas les impayés de loyer déjà dus, ni les sommes éventuellement dues au titre des dégradations. Si l’état des lieux de sortie met en évidence des dommages imputables au locataire, ils peuvent avoir une incidence sur la restitution du dépôt de garantie. Le document doit donc décrire les faits avec soin, sans exagération, mais sans approximation non plus.

Dégradations : écrire précisément plutôt que juger

Pour éviter les blocages, il vaut mieux décrire les faits que qualifier trop vite la responsabilité. Par exemple, “trois trous de cheville visibles sur le mur gauche du séjour” est plus utile que “mur très abîmé”. De même, “joint noirci autour de la baignoire” est plus exploitable que “salle de bains sale”. Une description factuelle facilite ensuite la discussion sur ce qui relève d’une remise en état, d’une usure normale ou d’une dégradation.

Cette précision protège aussi les échanges après la visite. Si le document est clair, chacun sait ce qui a été constaté et ce qui doit être réparé ou non. Il est alors plus simple de relier les constatations à la question du dépôt de garantie, sans se perdre dans des appréciations trop générales. C’est souvent ce niveau de détail qui permet d’éviter un désaccord inutile.

En cas de désaccord après la visite

Si une partie refuse de signer, il faut éviter les annotations unilatérales imprécises ou les échanges uniquement verbaux. Le recours à un commissaire de justice reste la solution à envisager lorsque le désaccord empêche d’établir un document commun. Avant d’en arriver là, un rendez-vous préparé, un modèle complet et des observations détaillées suffisent souvent à sécuriser la sortie du logement.

Un état des lieux réussi n’est pas celui qui cherche à avantager une partie, mais celui qui laisse le moins de place possible à l’ambiguïté. Plus le document est clair, plus la fin du bail se déroule sereinement. Et plus la comparaison avec l’état des lieux d’entrée est nette, plus les conséquences sur les clés, les loyers et le dépôt de garantie restent lisibles pour tout le monde.